北京顺义的“枫桥别墅”再次进入司法拍卖程序。阿里拍卖平台显示，170套房产及会所将于11月29日10时开拍，评估总价为15.57亿元，起拍价为10.90亿元，单价约为每平方米1.13万元，参与竞买需缴纳1.09亿元保证金。此次拍卖由福建省福州市中级人民法院主办，申请执行人为中国信达资产管理股份有限公司的福建分公司。
该项目位于顺义潮白河旁，最初于1993年获得土地，原规划包括188栋别墅。虽然周边市场的二手别墅单价高达2.6万至4.2万元/平方米，但本次拍卖的起拍价显著降低，然而公告中列出的多个重大缺陷提醒潜在买家需谨慎：当地自然资源局已决定废止国有土地使用证，土地未分割，单套房产难以独立确权；部分别墅可能存在拆除情况，恢复重建费用由买家承担；房产初始登记未完成，累积的水电物业欠款也需由买家解决。
“枫桥别墅”已是第三次参与拍卖，前两次的挂牌价分别为14.12亿元和13.93亿元，但均因异议撤回。此次价格的显著降低源于试图剥离争议资产并重新评估价值。
此次案件源于2018年对一笔16亿元债务的重组，涉及泰禾集团。债务人违约后，信达福建分公司已开始诉讼及执行程序。根据泰禾集团最新报告，截至2026年6月30日，其到期未还借款总额达666.40亿元，受限资产价值为891.09亿元，除了“枫桥别墅”，其在石景山区的29套物业也正在出售中。
业内人士认为，10.9亿元的竞标不仅仅是购买“170套可入住别墅”，而是涉及一系列需理清产权与待续建工程的重组资产。低单价可能意味着高昂的确权成本，接手方需具备资金、开发能力及法律尽职调查的能力。这宗拍卖对于资产管理公司而言，不断折扣以实现“死资产”的现金流化；同时，对市场来说，这也是观察房地产企业资产处置逻辑的良好案例。
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